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Logement : acheter sans être mariés, ça change quoi ?

17 Déc 2020 par Catherine service communication, Pas de commentaire »

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On peut devenir propriétaires à deux, sans être mariés. Quand cela rime avec deux salaires, les banques n’y voient souvent pas d’inconvénient. Mais pour protéger vos intérêts en cas de séparation ou de disparition, il est préférable d’anticiper.

«Les couples de moins de 35 ans qui achètent un premier logement sont souvent concubins, c’est encore plus vrai à Paris, assure Nicolas Gay, fondateur d’une agence immobilière en ligne. En revanche, dès qu’arrivent les enfants, beaucoup se pacsent ou se marient pour clarifier les choses sur le plan juridique. »

Car un bien acheté par un couple marié (ou pacsé avant 2007) est en indivision, c’est-à-dire qu’il appartient pour moitié à chacun (ou selon la répartition fixée d’un commun accord), et échappe par ailleurs aux droits de succession.

Première chose à faire : aller voir un notaire. Pour les couples non mariés, de multiples questions se posent : qui héritera (parents, enfants en commun, enfants d’une précédente union…) ? Quel sera l’impact financier de la succession ? Le conjoint survivant conservera-t-il le droit d’habiter le bien (usufruit) ?

Attention aux droits de succession


« Ce n’est pas facile d’aborder tous ces aspects avec un couple qui construit son projet, mais il est indispensable de le faire quand tout va bien, conseille maître Laurent Ritter, notaire dans le Bas-Rhin. Beaucoup ignorent que les couples non mariés sont considérés comme des étrangers l’un pour l’autre au regard de la loi et soumis à 60 % de droits de succession, en l’absence de Pacs. »

Rédiger un testament résout une partie des questions de succession, en instituant le concubin comme légataire. Il est d’ailleurs conseillé de refaire un point sur sa situation personnelle tous les dix ou quinze ans. En étant conscient que c’est un document individuel, puisqu’il n’existe pas en France de testament commun.

Créer une société civile immobilière

En achetant à deux, les acquéreurs sont automatiquement en indivision, chacun des propriétaires a des droits sur la totalité du bien, mais les décisions les plus importantes doivent être prises à l’unanimité, ce qui peut entraîner des blocages en cas de séparation conflictuelle. Une convention d’indivision rédigée par un notaire permet de sécuriser ce régime, pour une durée maximale de cinq ans (renouvelable).

Autre solution, créer une société civile immobilière (Sci) familiale, dans laquelle les concubins sont associés et où chacun détient des parts au plus juste en fonction de son apport. Ce régime définit les règles de gestion du bien et simplifie l’éventuelle séparation des concubins, le rachat des parts par le survivant ou la transmission de parts aux enfants.

Maître Rotter précise toutefois : «Cette création coûte environ 1 500 euros et suppose la tenue d’une comptabilité que l’on peut facilement faire soi-même. En revanche, cela ne change rien à la règle des 60 % de droits de succession. »

Pour aller plus loin
« Les différentes formules d’acquisition d’un logement » sur le site du ministère de la Cohésion des territoires, et des Relations avec les collectivités territoriales
 « Acheter un logement en union libre » sur le site de l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement)


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